O preço do imóvel é apenas o começo. Entenda quais custos devem entrar no seu planejamento para realizar a compra com mais segurança e evitar surpresas no orçamento.

Comprar um imóvel usado é, para muitas pessoas, a realização de um sonho construído ao longo de anos. No entanto, durante a busca pela casa ou pelo apartamento ideal, é comum concentrar toda a atenção no valor anunciado e nas condições de pagamento. O problema é que o custo real da compra pode ir além do preço negociado.

Impostos, despesas de cartório, documentos, eventuais reformas e até o transporte dos móveis precisam entrar na conta. Quando esses gastos são ignorados, o comprador corre o risco de comprometer suas economias ou enfrentar dificuldades justamente no momento em que deveria estar celebrando uma nova conquista.

Por isso, antes de fechar negócio, vale conhecer as principais despesas envolvidas na aquisição de um imóvel usado e reservar recursos para cada etapa.

ITBI: o imposto que merece atenção desde o início :

O ITBI, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo municipal normalmente devido nas operações de compra e venda de imóveis entre pessoas vivas.

A alíquota, a base de cálculo, os procedimentos para pagamento e as eventuais regras de isenção dependem da legislação do município e das características da operação. Por esse motivo, não é recomendável utilizar o percentual de outra cidade como referência definitiva para o seu orçamento.

Antes de assinar o contrato, consulte a prefeitura responsável pelo imóvel ou os canais oficiais do município para verificar as regras aplicáveis e estimar o valor do imposto.

Essa simples providência ajuda a evitar que uma despesa previsível se transforme em um obstáculo financeiro na etapa de formalização da compra.

Escritura pública: quando ela é necessária?

A escritura pública é o documento elaborado em tabelionato de notas para formalizar determinados negócios imobiliários. Em muitas compras realizadas à vista, ela faz parte do processo de aquisição.

Entretanto, existem situações em que a legislação permite outro instrumento, como determinados contratos de financiamento com força de escritura pública. Por isso, a necessidade de lavrar uma escritura separada deve ser verificada de acordo com o tipo de negócio, as partes envolvidas e as regras legais aplicáveis.

O custo da escritura, quando exigida, segue os emolumentos e as regras pertinentes ao estado e ao serviço realizado.

A orientação é solicitar ao tabelionato uma estimativa antes de concluir a negociação. Assim, o comprador consegue prever essa despesa e compreender quais documentos serão necessários para dar continuidade ao procedimento.

Registro do imóvel: uma etapa que não pode ser esquecida :

Depois de providenciar o instrumento adequado à compra, é necessário verificar o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

É importante compreender que assinar um contrato ou lavrar uma escritura não significa, por si só, que a propriedade já foi transferida para o comprador. Em regra, a transferência da propriedade imobiliária ocorre com o registro do título no cartório competente, observadas as disposições legais aplicáveis.

O valor do registro varia conforme a legislação estadual, os emolumentos, o tipo de título e as características da operação.

Antes de finalizar o negócio, entre em contato com o cartório responsável pela matrícula do imóvel e peça informações sobre os custos e os documentos necessários. Essa consulta permite organizar o orçamento e reduzir o risco de deixar a regularização para depois por falta de recursos.

Certidões e documentos: segurança antes de assumir o compromisso :

Dependendo do imóvel e da negociação, poderão ser necessárias certidões e consultas para verificar a situação documental, fiscal e jurídica do bem ou dos vendedores.

Entre os documentos que podem ser relevantes estão a matrícula atualizada do imóvel, informações sobre eventuais ônus e restrições, comprovantes relacionados ao IPTU e, quando aplicável, documentos referentes às obrigações condominiais. Conforme o caso, também podem ser solicitadas certidões relativas aos vendedores ou outras comprovações exigidas pelo banco, pelo cartório ou pela análise jurídica da operação.

Nem todas as compras exigem exatamente o mesmo conjunto de documentos. A necessidade de cada certidão deve ser avaliada de acordo com as circunstâncias do negócio.

Algumas consultas podem ser gratuitas, enquanto outras envolvem taxas de emissão. O mais importante, porém, não é apenas o custo: é entender o que cada documento permite verificar antes de assumir uma obrigação financeira de longo prazo.

Uma documentação bem analisada ajuda a identificar possíveis pendências e permite que o comprador tome decisões com mais tranquilidade.

Reformas e reparos: o imóvel pode precisar de ajustes :

Um imóvel usado pode estar pronto para morar, mas também pode exigir reparos ou melhorias antes da mudança.

Pintura, revisão das instalações elétricas e hidráulicas, troca de fechaduras, consertos em portas e janelas, impermeabilização e pequenos reparos são exemplos de despesas que merecem atenção.

Em alguns casos, problemas mais importantes podem envolver infiltrações, telhado, estrutura ou instalações antigas. Por isso, uma visita cuidadosa e, quando necessário, uma avaliação técnica podem ajudar a identificar necessidades que não aparecem nas fotografias do anúncio.

Antes de fechar negócio, faça uma lista dos reparos indispensáveis e separe-os das melhorias que podem esperar. Essa distinção ajuda a priorizar os gastos e evita consumir toda a reserva financeira logo nos primeiros dias.

Também é prudente reservar uma margem para imprevistos, pois determinados problemas só se tornam evidentes após uma inspeção mais detalhada ou o início dos serviços.

Mudança e instalação: os últimos gastos antes de começar uma nova fase :

Depois de resolver a parte documental e preparar o imóvel, ainda existem despesas relacionadas à mudança.

O transporte dos móveis, a contratação de ajudantes, a compra de caixas e embalagens, a montagem de armários, a instalação de cortinas e pequenos ajustes podem representar um valor significativo, principalmente quando o deslocamento é longo ou há muitos objetos para transportar.

Além disso, o comprador pode precisar contratar serviços de internet, providenciar a transferência de contas de consumo e adquirir itens básicos que ainda não possui.

Esses gastos costumam ser esquecidos porque parecem pequenos quando considerados individualmente. Somados, porém, podem pesar no orçamento de quem já utilizou boa parte das economias para concluir a compra.

Planejar a mudança com antecedência, solicitar mais de um orçamento e decidir o que realmente precisa ser comprado no primeiro momento são medidas simples que ajudam a controlar os custos.

Como organizar o orçamento sem comprometer suas economias :

Uma boa estratégia é criar uma planilha ou uma lista com todas as despesas previstas, separando os valores confirmados daqueles que ainda precisam ser consultados.

Comece pelo preço do imóvel e pelas condições de pagamento. Em seguida, inclua o ITBI, a escritura quando exigida, o registro, as certidões eventualmente necessárias, os reparos, a mudança e outras despesas identificadas durante a negociação.

Depois, procure os valores nos órgãos e profissionais responsáveis. Para os gastos que ainda não podem ser calculados com precisão, trabalhe com estimativas prudentes e atualize a planilha assim que obtiver informações mais confiáveis.

Também é recomendável manter uma reserva financeira para emergências, em vez de utilizar todo o dinheiro disponível na aquisição do imóvel.

Lembre-se de que os valores e as exigências podem variar conforme o município, o estado, o tipo de imóvel, a forma de pagamento e as particularidades da operação. Uma compra à vista, por exemplo, pode envolver etapas diferentes das de uma aquisição financiada.

Por isso, não existe uma única estimativa que sirva para todas as situações. O planejamento precisa considerar a realidade de cada comprador e as características do imóvel escolhido.

Comprar bem é conhecer todos os custos

A escolha de um imóvel não deve ser baseada apenas no preço anunciado. Um negócio aparentemente vantajoso pode se tornar financeiramente difícil quando despesas adicionais são descobertas tarde demais.

Por outro lado, quando o comprador conhece os custos envolvidos, verifica a documentação e organiza suas prioridades, consegue negociar com mais clareza e tomar decisões com maior segurança.

Antes de dar o próximo passo, faça as perguntas necessárias, consulte os órgãos competentes e não tenha receio de solicitar informações detalhadas sobre cada despesa.

O melhor planejamento não é aquele que prevê cada detalhe com perfeição, mas aquele que prepara você para tomar decisões conscientes, inclusive diante de imprevistos.

Afinal, conquistar um imóvel próprio deve representar o início de uma nova etapa de tranquilidade, e não uma fonte de preocupação financeira.

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Jorge Mota
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Nota informativa: este conteúdo tem finalidade educativa e não substitui a orientação jurídica, tributária ou técnica específica para cada operação imobiliária. Confirme os valores, os documentos e os procedimentos aplicáveis junto à Prefeitura, aos Cartórios competentes e aos profissionais responsáveis pela negociação.

Fonte: Jorge Mota